イントロダクション

停滞の影で進行する構造的パラドックス

2025年上半期のマレーシア東海岸地域（パハン、トレンガヌ、クランタン）の不動産市場は、一見すると「足踏み」の状態にあります。最新の統計データによれば、総取引件数は32,433件（前年同期比1.4%減）、取引価値は62.9億リンギット（3.6%減）と、いずれも微減を記録しました。

しかし、シニア・リサーチアナリストの視点からこの数値を精査すると、表面的な減速の裏で劇的な構造変化が起きていることが分かります。国内全取引件数の16.5%を占めるこの市場は、現在、特定の州による「独走」と供給構造の激変という、嵐の前の静けさとも言える「調整局面（Adjustment Phase）」にあります。本レポートでは、JPPH（マレーシア財務省評価不動産サービス局）のデータに基づき、数値の裏側に潜む市場の力学を解き明かします。

クランタン州の圧倒的「独走状態」と市場シェアの逆転

現在、東海岸市場で最も注目すべきはクランタン州の驚異的な躍進です。地域全体の取引件数が落ち込む中で、クランタン州は前年同期比12.4%増となる13,498件を記録し、地域全体のシェア41.6%を占めるに至りました。

これに対し、他の2州は明暗が分かれています。

• パハン州: 取引件数 13.8%減（8,543件）
• トレンガヌ州: 取引件数 5.2%減（10,392件）

取引価値ベースで見ると、依然としてパハン州が31.4億リンギット（シェア49.9%）で首位を維持していますが、成長率ではクランタン州が21.1%増という他を圧倒する数字を叩き出しています。パハン州の価値シェアが高い背景には、住宅市場の冷え込みを補って余りある大規模な工業・農業用地の取引がありますが、市場の「数」のエネルギーがクランタンへとシフトしている事実は無視できません。

供給の「二極化」：竣工ラッシュと「在庫急増」の衝撃

住宅セクターにおいて、現在最も警戒すべきシグナルは、供給の急激な流入とそれに伴う「需給のミスマッチ（Supply-Demand Mismatch）」です。

• 竣工（Completions）の急増: 地域全体の竣工件数は5,203ユニットに達し、前年同期の2,241ユニットから倍増以上となりました。特にクランタン州の竣工数は2,652ユニットと、前年同期（609ユニット）比で3倍以上の異常な伸びを見せています。
• オーバーハング（完成済み未販売在庫）の爆発: 竣工ラッシュの代償として、未販売在庫が激増しています。地域全体では3,966ユニットと、2024年下半期（1,833ユニット）から2倍以上に増加。中でもクランタン州は393ユニットから2,411ユニットへと、約513%（5倍以上）もの在庫急増を記録しており、極めて強い警戒が必要な局面です。
• デベロッパーの供給抑制: 市場の過熱と在庫増を背景に、供給側の調整も始まっています。パハン州の新規発売（New Launches）は前年同期の2,620ユニットから1,003ユニットへと61.7%もの大幅な減少を記録しました。また、着工件数（Starts）もパハン（-3.4%）、クランタン（-16.2%）、トレンガヌ（-46.9%）といずれも減少に転じています。

取引減でも「価格は上昇」という逆説

取引件数の減少や在庫の積み上がりという逆風の中でも、住宅価格指数（HPI）と平均価格が上昇を続けている点は、現在の市場の特異性を象徴しています。

特にクランタン州（前年比5.6%増）とトレンガヌ州（3.6%増）の指数上昇は力強く、実需を超えた「投機的需要と実需の乖離」が懸念されます。エリア別では、パハン州クアンタンのAir Putih（9.1%上昇）やトレンガヌ州クママムのTaman Banggol Permai（9.8%上昇）における「1階建てテラスハウス」など、優良エリアのLanded Property（土地付き住宅）への資金集中が価格を押し上げています。

住宅価格動向（2024年第2四半期 vs 2025年第2四半期速報値）

※(P)は速報値（Preliminary）であり、今後の修正の可能性があります。

商業セクターの「静かなる活況」と大型取引の深層

住宅市場が選別の時期にある一方、商業・工業セクターは活発な動きを見せています。

地域全体の商業不動産取引件数は1,201件（16.4%増）と住宅を上回る成長を見せましたが、取引価値はRM0.82 billion（2.5%減）と微減しており、一案件あたりの規模が小粒化している傾向が伺えます。

• パハン州: 567件の取引で市場を牽引。
• トレンガヌ州: 取引件数 29.6%増。

注目すべきは、将来の産業基盤を固める大規模な資本移動です。パハン州の「ゲベン工業地区（Kawasan Perindustrian Gebeng）」では、4,564万9,000リンギットの大型産業用不動産取引が2件成立。さらに、パハン州のカラク（Karak）近郊では、993.44ヘクタールに及ぶ広大な土地（Estate Land）が1億7,177万2,000リンギットという巨額で取引されました。これらは将来の物流・産業需要を見越した戦略的投資といえます。

インフラの巨大なうねり：ECRLの進捗と価格の下支え

不動産価値の長期的基盤となる東海岸鉄道（ECRL）プロジェクトは、2025年5月時点で全体進捗率83.38%に達しました。ここで注目すべきは州別の進捗率です。

• トレンガヌ州: 91.11%
• クランタン州: 89.64%
• パハン州: 86.03%

トレンガヌとクランタンの建設進捗がパハンを上回っている事実は、両州の住宅価格指数がパハン（-0.3%）と対照的に力強く上昇している背景に、インフラ完成への期待感による心理的底上げがあることを裏付けています。16.39kmのゲンティン・トンネル（Genting Tunnel）の貫通や、パハン州のRaub By-Passの完了、Jabor-Sungai Ular間の4車線化（進捗24%）など、2027年の運行開始に向けたアクセスの劇的改善が、市場の心理的な防衛線となっています。

結論

2025年後半に向けた展望：蓄積されるエネルギー

2025年上半期の東海岸市場は、単なる減速ではなく、供給過剰の調整と巨大インフラ完成への期待が交差する「エネルギーの蓄積期間」であると結論付けられます。

投資家やデベロッパーが直面しているのは、クランタン州における「在庫急増と価格上昇」という危ういパラドックス、そしてパハン州における「取引数減と大規模工業・農業投資」の併走です。ECRLの完成が秒読み段階に入る中、短期的には供給過剰の解消が焦点となりますが、長期的には物流とアクセスの改善がこれまで未開拓だったエリアの価値を再定義するでしょう。データに基づいた冷静なエリア選定こそが、2027年のパラダイムシフトにおける勝敗を分ける鍵となります。

※本稿は、JPPHの公式レポートをもとに要点を整理したものであり、特定の不動産物件の推奨を目的としたものではありません。

・マレーシアの銀行の比較については、マレーシア5大エリア不動産市場を徹底比較：2025年上半期最新レポートで詳しく解説しています。

本記事はBridge International Asia Sdn Bhdがマレーシア現地の取材で得た情報をもとに作成しています。 当サイトのコンテンツや記事において、可能な限り正確な情報を掲載するよう努めていますが、記載内容について必ずしも正確性を保証するものではありません。無断転載は禁止いたします。

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